(Naxçıvan MR Ali Məhkəməsinin kommersiya kollegiyasının sədri Səxavət Bəylərliyə məxsus məqalə Naxçıvan Muxtar Respublikası Ali Məhkəməsi Bülleteninin 2023-cü il üzrə çap edilmiş 2-ci sayında dərc olunmuşdur.)

Yaşayış yeri, mənzil, isti ocaq hər bir insanın həyatda malik olmaq istədiyi ən zəruri maddi dəyərlərdəndir. Beşikdən məzaradək dünyanın hər bir sakini öz mövcudluğunu təmin etmək üçün ömrü boyu zəruri qida ilə yanaşı yaşayış yeri də əldə etmək üçün çalışır.

İnsanların hər birinin yaşayış yeri ilə təmin edilməsi məsələsi nəinki onların özlərinin, həm də onların mənsub olduğu dövlətin əsas qayğılarından biri sayılır. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 43-cü maddəsinin II hissəsinə görə dövlətimiz yaşayış binalarının və evlərin tikintisinə rəvac verir, insanların mənzil hüququnu gerçəkləşdirmək üçün xüsusi tədbirlər görür. Başqa sözlə, dövlət hər bir vətəndaşın zəruri ölçüdə yaşayış sahəsinə malik olmasında maraqlıdır.

1. Mənzildən istifadə hüququnun anlayışı, bunun vətəndaşların öz hüquq və mənafelərini həyata keçirməsindəki əhəmiyyəti 

İstifadə hüququ mülkiyyət hüququnun bir elementi olub əmlakdan (əşyadan) onun faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.

Mənzildən, yəni yaşayış sahəsindən istifadə etmək hüququ Konstitusiyanın 43-cü maddəsi ilə müəyyən olunmuş mənzil hüququnun bir elementi kimi çıxış edir və eyni zamanda həm Mənzil Məcəlləsi, həm də Mülki Məcəllə ilə tənzimlənir.

Mənzil hüququ hər bir şəxsin malik olduğu yaşayış sahəsindən daimi istifadə etmək, müxtəlif mənzil fondlarına aid olan binalarda yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılmasını tələb etmək və məskunlaşdıqları yerlərdə sağlam yaşayış mühiti ilə təmin olunmaq hüquqlarını özündə ehtiva edir.

Mənzil dedikdə, insanların daimi və ya müvəqqəti yaşayış üçün təyin olunmuş və ya yaşayış üçün uyğunlaşdırılmış hər cür yaşayış sahəsi nəzərdə tutulur. Mənzil sahəsinə yaşayış otaqları, ümumi istifadə yerləri (dəhliz, tualet, hamam, eyvan, zirzəmi, mətbəx), təsərrüfat təyinatlı tikililər, bağ evləri və s. aiddir. 

Yeni Mülki Məcəllə yaşayış evlərini, mənzilləri və otaqları tam vahid halda əhatə etmək üçün yaşayış binası kimi ümumiləşdirilmiş anlayışdan istifadə edir. Yaşayış binasının tərkib hissələri dedikdə isə ondakı ayrı-ayrı mənzillər və otaqlar başa düşülür.

Aydındır ki, yaşayış sahəsinin əsas təyinatı insanların həmin sahədə yaşamaqla ondan istifadə etmələridir. Məhz bu səlahiyyət əsasında insanlar mənzildən istifadə etməklə öz maddi və mənəvi tələbatlarını ödəyirlər.

Mülkiyyət hüququ və mülkiyyətçi olmayan şəxslərin mənzildən istifadə hüququ vahid əşya hüququnun müxtəlif kateqoriyaları sayılır. Hər hansı mənzilin mülkiyyətçisi və həmin mənzilin mülkiyyətçisi olmayan istifadəçi mənzilin eyni zamanda onların hər ikisinə məxsusluğundan danışa bilərlər. Həqiqət də belədir. Çünki məxsusluq mülkiyyət hüququ ilə istifadə hüququnun əsas birləşdirici elementidir. Lakin bu məxsusluğun dərəcəsi onların hər ikisində eyni deyil.

İstifadəçidən fərqli olaraq mülkiyyətçi əmlak üzərində sahiblik, istifadə və sərəncam hüquqlarına tam həcmdə malikdir. İstifadə hüququnun subyektinin isə mənzildən istifadəsinin həcmi qanunla və mülkiyyətçinin iradəsi ilə məhdudlaşır. Bu səbəbdən də mənzildən istifadəçilər qanunvericilikdə “özgənin daşınmaz əşyasından məhdud istifadə hüququ olan şəxslər” adlanırlar. 

01 oktyabr 2009-cu il tarixdə qüvvəyə minmiş yeni Mənzil Məcəlləsinin 15-ci maddəsinə görə yaşayış sahəsindən istifadə həmin yaşayış sahəsində yaşayan şəxslərin, qonşuların hüquqlarına və qanuni mənafelərinə, yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə, sanitariya-gigiyena, ekoloji tələblərə və qanunvericiliyin digər tələblərinə riayət edilməklə həyata keçirilməlidir.

2. Mənzildən istifadə hüququ qanunvericiliklə necə tənzimlənir, xüsusilə də 2000-ci ildən əvvəlki qanunvericilikdən fərqli hansı qaydalar nəzərdə tutulur?

Məlumdur ki, 01 oktyabr 2009-cu il tarixə qədər 8 iyul 1982-ci il tarixdə qəbul olunmuş Mənzil Məcəlləsi qüvvədə olmuşdur. Həmin Mənzil Məcəlləsi ilə həm dövlət mənzil fondunda olan, yəni xüsusi mülkiyyətdə olmayan evlərlə bağlı, həm də dövlət mülkiyyətində hesab olunmayan evlərlə bağlı normalar nizama salınırdı. Həmin Məcəllənin qüvvədə olduğu müddətdə onun 60-cı maddəsi ilə bağlı çox sayda problemlər ortaya çıxmışdı. Belə ki, qeyd olunan maddənin məzmununa görə bəzi istisnalarla, ev sakini 6 aydan artıq müddətdə mənzildə yaşamırdısa, artıq mənzildən istifadə hüququ itirilirdi. Məsələn, azadlıqdan məhrum etmə cəzasına məhkum olunan şəxslər 6 aydan artıq müddətdə özündən asılı olmayan səbəbə görə mənzildən yaşayış yeri kimi istifadə etmirdilərsə, bu halda onlar mənzillə bağlı əmlak hüquqlarını itirirdilər.

Nəhayət, 12 mart 1999-cu il tarixdə Konstitusiya Məhkəməsi bununla bağlı qərar qəbul edərək izah etdi ki, Mənzil Məcəlləsinin 60-cı maddəsində nəzərdə tutulan müddəalar cinayət təqibi qaydasında cəza kimi nəzərdə tutulmur. Yəni əgər azadlıqdan məhrumetmə cəzasına məhkum olunmuş şəxs mənzillə bağlı hüququndan da məhrum edilərsə, onda belə çıxır ki, bu cinayət əməlinə görə ayrıca bir cəzadır. Qeyd olunan qərarla müəyyən edildi ki, şəxsin müəyyən müddətə daimi qeydiyyatda olduğu yerdə yaşamamağı, ancaq o hallarda mənzilə olan hüququn itməsinə səbəb ola bilər ki, Mənzil Məcəlləsinin 87-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar olsun, yəni şəxs daimi yaşamaq üçün başqa ünvana və yaxud digər yaşayış məntəqəsinə köçüb getmiş olsun.

2000-ci ilin sentyabr ayının 1-nə qədər dövlət mənzil fonduna aid yaşayış evlərində yaşayış sahəsinə malik olmaq hüququ ancaq köhnə Mənzil Məcəlləsinin 53-54-cü maddələrində nəzərdə tutulan şəxslər üçün tanınırdı. İcarədarın, yəni dövlət mənzil fondu evlərindən icarə müqaviləsi əsasında yaşayış sahəsi verilmiş şəxsin ailə üzvləri onun arvadı (əri), onların uşaqları və valideynləri hesab olunurdu. İcarədar ilə birlikdə yaşayıb onunla ümumi təsərrüfatı aparan digər şəxslər də icarədarın ailə üzvləri hesab edilə bilərdi. Belə hesab olunurdu ki, icarədar ilə bu vəziyyətdə yaşayan şəxslərin artıq həmin mənzilə hüquqları yaranır. Həmçinin dövlət mülkiyyətində olmayan şəxsi evlər barəsindəki köhnə  Mənzil Məcəlləsinin 123-cü maddəsi bu məsələni oxşar şəkildə tənzimləyirdi. Həmin maddəyə görə yaşayış evi mülkiyyətçisinin özünə məxsus olan evə köçürdüyü ailə üzvləri onların köçməsi zamanı başqa qeyd-şərt göstərilməmişsə, evdə yaşayış sahəsindən onunla bərabər istifadə etmək ixtiyarına malik idilər. Həmin şəxslərin yaşayış sahəsindən istifadə hüququ yaşayış evinin mülkiyyətçisi ilə ailə münasibətlərinə xitam verildiyi halda da saxlanılırdı.

Azərbaycan Respublikasının 01 sentyabr 2000-ci il tarixdən qüvvəyə minən Mülki Məcəlləsi isə mənzildən istifadə hüququ ilə bağlı yeni, fərqli qaydalar müəyyən etdi.

Belə ki, həmin Məcəllənin 228.1 və 228.2-ci maddələri ilə müəyyən edildi ki, mülkiyyətçi ilə birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslər yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə etmək, yəni orada yaşamaq hüququna bu şərtlə malikdirlər ki, həmin hüququn əmələ gəlməsi, həyata keçirilməsi şərtləri və xitamı barədə istifadəçi ilə mülkiyyətçi arasında notariat qaydasında təsdiqlənən razılaşma əldə olunsun və həmin hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınsın. Deməli, əgər belə bir razılaşma yoxdursa, bu hüquq yaranmır.  

Lakin yeni qaydaların qəbul edilməsi müəyyən məqamlarda mülkiyyət hüququ ilə mənzil hüququ arasında yaranan kolliziyaya (toqquşmaya) son qoymadı.

Anlaşılmazlıq bundan ibarət idi ki, mənzildən istifadə hüququ ilə bağlı münasibətlərə Mənzil Məcəlləsininmi, yoxsa yeni Mülki Məcəlləninmi normaları tətbiq olunmalıdır.

Başqa bir təzad bu idi ki, mülkiyyətçinin bütün ailə üzvlərinin və digər şəxslərin mənzildən istifadə hüququnun yaranması üçün bu barədə onlarla mülkiyyətçi arasında notarial qaydada təsdiqlənmiş yazılı razılaşmanın olması yeganə və məcburi şərt kimi nəzərdə tutulurdu. Bu hüququn tanınması üçün “digər şəxslərdən” belə razılığın tələb edilməsi başa düşülən idisə, mülkiyyətçinin yaxın qohumlarından belə razılığın tələb edilməsi anlaşılan deyildi. Belə görünürdü ki, mənzilin mülkiyyətçisi olan valideynin evində doğulub boya-başa çatmış övlad həmin evdən istifadə hüququ əldə etmək üçün öz atası (anası) ilə bu barədə notariat qaydasında təsdiq olunmuş yazılı razılaşma əldə etməlidir. Bu tələb isə nə Azərbaycan xalqının milli mentalitetinə, nə müsəlman ailəsinin cəmiyyətdə formalaşmış statusuna, nə də adətlərimizə uyğun olmadığından bütövlükdə 228-ci maddə işləməyən bir normaya çevrilmişdi və bu səbəbdən də məhkəmələr həmin qaydaların tətbiqinə üstünlük vermirdilər. 

Sadalanan anlaşılmazlıqlar Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin 27 iyul 2001-ci il tarixli qərarı və Mülki Məcəlləyə 21 oktyabr 2005-ci il tarixdə 228.5-ci maddənin əlavə edilməsi ilə aradan qaldırıldı.

Konstitusiya Məhkəməsi tərəfindən izah olundu ki, 2000-ci il sentyabrın 1-dən sonra yaşayış evindən (mənzildən) istifadə edilməsi ilə əlaqədar yaranan hüquq münasibətləri ilə bağlı mübahisələr Mülki Məcəllənin 228.1 və 228.2-ci maddələrinin qaydalarına uyğun, bu tarixədək yaranmış hüquq münasibətləri ilə bağlı mübahisələr isə Mənzil Məcəlləsinin 123-cü maddəsinin qaydalarına uyğun həll edilməlidir. Bütün hüquq sistemlərində bu belə tənzimlənir ki, mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olan maddi hüquq normaları tətbiq olunur.

Mülki Məcəllənin 228.5-ci maddəsi ilə isə müəyyən olundu ki, yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçisinin onunla birgə yaşayan ailə üzvləri (əri, arvadı, valideynləri, uşaqları) yaşayış sahəsindən onunla bərabər istifadə etmək hüququna malikdirlər. Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçisinin ailə üzvləri öz yetkinlik yaşına çatmayan uşaqlarını həmin yaşayış binasına köçürmək ixtiyarına malikdirlər. Digər ailə üzvlərinin (ərin, arvadın, yəni kürəkənin, gəlinin) köçürülməsinə yalnız mülkiyyətçinin razılığı ilə yol verilir.

3. Mənzildən istifadə hüququnun subyekti kimi yeni yaşayış sahəsinə köçən gəlinin hüquqi vəziyyəti qanunvericiliklə necə tənzimlənir? 

Hazırda məhkəmələrin ən çox qarşılaşdığı hal ailə qurduqdan sonra valideyn evindən ərin yaşadığı evə köçüb gedən gəlinlərlə bağlı haldır. Burada gəlinin getdiyi evin (mənzilin) kimin mülkiyyətində olmasından asılı olaraq onun hüquqi vəziyyəti 2 qaydada ola bilər.

Birinci halda hesab edək ki, gəlin ərinin valideynlərinin və ya digər yaxın qohumlarının mülkiyyətində olan mənzilə köçüb onlarla birlikdə həmin mənzildə yaşamışdır. Müəyyən bir müddət ərzində ər evində yaşadıqdan sonra müxtəlif səbəblərdən mübahisə yarandıqda və bu mübahisə nikahın pozulmasına gətirib çıxaranda, artıq gəlinin bu mənzildə qalıb-qalmaması məsələsi qarşıya çıxır. Bu cür mübahisənin məhkəmə qaydasında həlli üçün məhkəməyə müraciət olunanda yuxarıda qeyd etdiyimiz mənzildən istifadə ilə bağlı müqavilənin mövcudluğu tələb olunur. Həmin müqavilə varsa, onda əlbəttə ki, mənzildən istifadə hüququn da var, belə bir müqavilə yoxdursa, onda istifadə hüququn da yoxdur. Məsələn, qadın nikaha daxil olduqdan bir müddət sonra mübahisə yaranır və onun gəlin köçdüyü yaşayış sahəsindən çıxarılması ilə bağlı bir məsələ əmələ gəlir. Bu halda vəziyyəti nəzərdən keçirək. Evdən çıxarılma məsələsi ilə qarşılaşan bu qadın artıq əvvəlki ata evində yaşamır, yəni daimi yaşamaq üçün ərinin valideynlərinin evinə köçübdür. Belə olan halda Mülki Məcəllənin 228.1 və 228.2-ci maddələrində nəzərdə tutulan qaydada müqavilə bağlanmayıbsa, onun köçdüyü evdə istifadə hüququ əmələ gəlmir. Həmçinin, digər tərəf, yəni ata evi tərəfi də, məsələ qaldıra bilər ki, onun köçüb getdiyi ata evində də istifadə hüququ yoxdur. Deməli, bu gəlin həm ər evində, həm də ata evində yaşama hüququndan məhrum olur. Göstərdiyimiz misalda gəlin ərinin valideynlərinin evində onsuz da belə bir hüquq əldə etməyib, ata evindəki olan hüququ da itirilibdir. Ona görə də təcrübədə belə çətinliklərin yaranmasının əsas səbəbi tərəflər arasında bu məsələyə dair müqavilənin olmamasıdır.

Hazırda tərəflər arasında bu məsələyə dair müqavilənin bağlanması problemdir. Çünki, bu məsələ başlayanda demək olar ki, əksəriyyət vurğuladı ki, məsələnin bu cür tənzimlənməsi bizim mentalitetimizə uyğun deyil. Belə ki, tərəflər nikaha daxil olanda qadın mülkiyyətçi olan qayınata və ya qayınanaya, müraciət etməlidir ki, notariusda müqavilə bağlansın. Yəni belə çıxır ki, belə bir müqavilə bağlamaq təklifi əvvəlcədən bu ailənin etibarlılığına, davamlı olacağına inamın olmaması mənasına gəlir. Lakin əgər qanun qüvvədədirsə deməli icra olunmalıdır, başqa yolu yoxdur.  

İkinci halda, hesab edək, gəlin ərinin öz mülkiyyətində olan mənzilə köçüb, müəyyən bir müddət ərzində onunla birgə həmin mənzildə yaşayıbdır. Hər hansı bir səbəbdən, məsələn, dünyagörüşləri və ya həyata baxışları fərqli olduğundan  onların arasında bağlanmış nikah pozulduqda, yenə də həmin gəlinin bu mənzildə qalıb-qalmaması məsələsi mübahisə olunur. Bu cür mübahisənin məhkəmə qaydasında həlli üçün məhkəməyə müraciət olunanda artıq yuxarıda qeyd etdiyimiz mənzildən istifadə ilə bağlı müqavilənin mövcudluğu tələb olunmur. Məsələyə bu cür yanaşma Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “S.Süleymanovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin  Mülki  işlər  üzrə   məhkəmə kollegiyasının 01 oktyabr 2009-cu il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 02 aprel 2010-cu il tarixli qərarındakı hüquqi mövqeyindən və izahından sonra formalaşmışdır. Belə ki, Konstitusiya Məhkəməsi həmin qərarında müəyyən etdi ki, mülkiyyətçi ilə birgə yaşayan ailə üzvlərinin yaşayış binasının tərkib hissəsindən onunla bərabər istifadə hüququ mülkiyyətçi ilə bağlanan müqavilə ilə deyil, yalnız onunla etibarlı ailə əlaqələri əsasında yaranır.

Bir məsələ də qeyd edilməlidir ki, yeni Mənzil Məcəlləsinin 30.4-cü maddəsinə görə əgər yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi ilə keçmiş ailə üzvü arasında başqa razılaşma yoxdursa, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi ilə ailə münasibətlərinə xitam verildikdə, keçmiş ailə üzvünün həmin yaşayış sahəsindən istifadə hüququ saxlanmır. Yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin keçmiş ailə üzvünün yaşayış sahəsini əldə etməyə  və ya yaşayış sahəsindən istifadə hüquqlarını həyata keçirməyə əsasları olmadıqda, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin keçmiş ailə üzvünün maddi vəziyyəti və diqqətəlayiq digər hallar özünü yaşayış sahəsi ilə təmin etməyə imkan vermədikdə, keçmiş ailə üzvünün göstərilən mülkiyyətçiyə məxsus olan yaşayış sahəsindən müəyyən müddətə istifadə hüququ məhkəmənin qərarı əsasında saxlanıla bilər. Bu müddət başa çatdıqda, keçmiş ailə üzvünün yaşayış sahəsindən istifadə hüququna xitam verilir.

4. Mülkiyyətçi digər şəxsin (bu təcrübədə daha çox gəlinlərlə bağlı olur) mənzildən istifadəsinə notarial qaydada təsdiqlənən razılıq verirsə, sonradan bunun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasının əhəmiyyəti nədən ibarətdir?

Əvvəla qeyd edilməlidir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139.1-ci maddəsinə görə mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmalıdır. 

İkincisi, həmin Məcəllənin 228.1-ci maddəsində imperativ formada göstərilmişdir ki, yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçinin ailə üzvləri və digər şəxslər yaşayış binasından istifadə hüququna bu şərtlə malikdirlər ki, həmin hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınsın. Bu qaydada qeydə alınmayan istifadə hüququnun heç bir hüquqi qüvvəsi yoxdur.

Yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququ göstərilən qaydada qeydə alınan şəxs, mülkiyyətçi də daxil olmaqla istənilən şəxsdən həmin yaşayış binasına olan hüququnun pozulmasını aradan qaldırmağı tələb edə bilər.

Mülki Məcəllənin 148.2-ci maddəsində də deyilir ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir.

Başqa sözlə desək, mənzildən istifadə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması gələcəkdə həmin mənzil barəsində hər hansı əqdin bağlandığı zaman istifadə hüququndan bəhrələnən şəxsin hüquqlarını pozulmaqdan qorumağa xidmət edir və onu mühafizə altına alır.

Yeri gəlmişkən qeyd olunmalıdır ki, hazırda qəsəbə və kənd yaşayış məntəqələrində olan evlərin, demək olar ki, əksər hissəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamışdır. Bu da həmin evlərlə bağlı mübahisələrə məhkəmələrdə baxılarkən çətinliklər törədir. İnzibati ərazi dairələri üzrə nümayəndəliklərdə aparılan təsərrüfatbaşına kitablarda həmin evlərin qeydə alınması isə müvafiq reyestrdə qeydə alınmanı əvəz etmir. Deməli, həmin evlərə vətəndaşların mülkiyyət hüququ “de-jure” yaranmır. Hazırda həmin evlərin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması həyata keçirilərsə, büdcəyə də xeyli miqdarda vəsait daxil olmuş olar.

5. Kompensasiya (təzminat) ödənilməklə istifadə hüququna xitam verilməsi zamanı kompensasiya məbləği

“Kompensasiya” latın sözü olub “ödəmə” deməkdir. Mülki hüquqda kompensasiya  qarşılıqlı tələblərin ödənilməsi yolu ilə öhdəliklərin dayandırılması üsullarından biridir. 

Əvvəlcədən qeyd olunmalıdır ki, kompensasiya verilməklə mənzildən istifadə hüququna xitam verilməsi aşağıdakı 3 halda mümkündür:

a) yaşayış evindən (mənzildən) istifadə edilməsi ilə əlaqədar münasibətlər  2000-ci il sentyabrın 1-dən əvvəl yarandıqda;

b) qeyd olunan tarixdən sonra indiyədək olan dövr üçün yaşayış evindən (mənzildən) istifadə edilməsi ilə əlaqədar Mülki Məcəllənin 228.1 və 228.2-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydada mülkiyyətçi ilə istifadəçi arasında müqavilə bağlandıqda;

c) mülkiyyətçi ilə birgə yaşayan ailə üzvlərinin yaşayış binasının tərkib hissəsindən onunla bərabər istifadə hüququ mülkiyyətçi ilə bağlanan müqavilə ilə deyil, yalnız onunla etibarlı ailə əlaqələri əsasında yarandıqda (Mülki Məcəllənin 228.5-ci maddəsi).

Mülki Məcəllənin 228.2-ci maddəsinə görə yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququna xitam verilməsi haqqında razılaşma olmadıqda, bu hüquqa mülkiyyətçinin məhkəmə qaydasında tələbinə əsasən bazar qiyməti ilə müvafiq kompensasiya verməsi yolu ilə xitam verilə bilər.

Bu normada kompensasiyanın verilməsindən bəhs edilsə də, kompensasiyanın hansı üsulla hesablanması və hansı məbləğdə verilməsi barədə nə göstərilən maddə, nə də Mülki Məcəllənin digər maddələri qaydalar müəyyən etmir.

Yalnız Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “R.Ağalarovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 31 mart 2006-cı il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 26 sentyabr 2007-ci il tarixli qərarında belə bir izah verilmişdir ki, kompensasiya institutu istifadəçiyə mənzilin bölünməsi və onun dəyərindən müəyyən payın ödənilməsini tələb etmək hüququnu verməsə də, o, yaşayış sahəsindən istifadə etmək hüququnun adi xitamını deyil, onun elə bir əvəzləşdirilməsini nəzərdə tutur ki, mülkiyyətçinin hesabına istifadəçiyə davamlı surətdə və müəyyən müddət daxilində başqa yerdə əvvəlki mənzildə ona xas olmuş şəraitlə müqayisədə oxşar yaşamaq imkanı versin.

Kompensasiyanın məbləği ilə bağlı qanun müəyyən edir ki, mülkiyyətçinin tələbi ilə yaşayış sahəsindən istifadə hüququ olan şəxsə kompensasiya verilməklə onun hüquqlarına xitam verilir. Bununla bağlı təcrübədə nəyə rast gəlirik? Məsələn, mülkiyyətçi iddia ərizəsi ilə müraciət edib, xahiş edir ki, istifadə hüququ sahibinin bu hüququna xitam verilsin, ancaq kompensasiyanın məbləği barədə heç nə göstərmir. Məhkəmə də işi icraata götürüb özü müəyyən edir ki, istifadəçiyə 5000 ya 10000 manat kompensasiya verilsin. Bu cür təcrübə tamamilə səhv təcrübədir, çünki burada yeganə məsələ mülkiyyətçinin tələbidir. Aydınlaşdırmaq lazımdır ki, mülkiyyətçi nəyi tələb edir və nəyi təklif edir? Bu yoxdursa, məhkəmə nəyi müzakirə edir, yəni məhkəmənin səlahiyyəti yoxdur ki, özü məbləğ müəyyən etsin. Məhkəmə yalnız verilmiş tələbə hüquqi münasibətini bildirməlidir. Məsələn, tələb və ya təklif edilir ki, 5000 manat kompensasiya verilsin, məhkəmə baxmalıdır ki, bu kompensasiya həmin hüquqa xitam verilməsi üçün kifayətdir, yoxsa kifayət deyil. Əgər kifayət deyilsə, deməli, bu tələb rədd olunmalıdır.

Bəzən elə olur ki, mülkiyyətçi ərizə verib tələb edir ki, 5000 manat kompensasiya verirəm, birinci instansiya məhkəməsi də bununla razılaşıb bu cür qərar qəbul edir. Apellyasiya şikayəti verildikdən sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərar qəbul edir ki, 5000 manat azdır, 7000 manat verilməlidir. Bu halda apellyasiya instansiyası məhkəməsi mülkiyyətçinin tələbindən kənara çıxaraq qanunsuz qərar qəbul edir. Bu isə mülkiyyətçinin hüququnun pozulması ilə nəticələnir.

Hazırda kompensasiya verilməklə istifadə hüququna xitam verilməsi bu vəziyyətdədir. Problem də ondan ibarətdir ki, bu gün qeyd olunan müqavilələr bağlanmır və artıq Mülki Məcəllənin qüvvəyə minməsindən 23 ildən artıq bir müddət keçməsinə baxmayaraq, bu cür müqavilələr çox azdır. Belə bir vəziyyətdə də ailə münasibətləri pozulanda mənzilə olan hüquq yaranmadığına görə istər 2 uşaq olsun, istər 5 uşaq olsun, mülkiyyətçinin tələbi ilə onlar heç bir kompensasiya ödənilmədən mənzildən çıxarılırlar.  

6.Yaşayış sahəsi mülkiyyətçisinin əmlakı özgəninkiləşdirdiyi zaman bunun istifadə hüququna və ya istifadə hüququnun mülkiyyətçinin sərəncam verməsinə təsiri

Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 228.4-cü maddəsində müəyyən olunur ki, yaşayış evinə və ya mənzilə mülkiyyət hüququnun keçməsi yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququna xitam verilməsi üçün əsas deyildir. Məsələn, deyək ki, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi dəyişir, mənzili ya alqı-satqı yolu ilə kiməsə satır və ya kiməsə bağışlayır. Yaşayış sahəsinin yeni mülkiyyətçisi dərhal tələb irəli sürür ki, yaşayış sahəsi ilə bağlı əvvəllər əmələ gəlmiş olan istifadə hüququna xitam verilsin. Halbuki qeyd olunan maddədən bu nəticə hasil olur ki, özgəninkiləşdirmə halları istifadə hüquqlarına xitam verilməsi üçün əsas deyil. Nəyə görə? Çünki mənzili alqı-satqı yolu ilə əldə edən şəxs, artıq aldığı andan bilir ki, bu mənzil kimin hüquqları ilə yüklüdür və o yüklü vəziyyətdə razılaşıb onu qəbul edibdir.

Mülkiyyətçinin dəyişməsi o halda istifadə hüququnun xitam olunmasına səbəb ola bilər ki, yaşayış sahəsi ilə bağlı istifadə hüququna malik olan şəxslər, özgəninkiləşdirməyə dair müqavilə bağlanmamışdan əvvəl öhdəlik götürürlər ki, bəli, bu alqı-satqı başa çatan kimi qeydiyyatdan çıxacaq və mənzili tərk edəcək. Belə bir öhdəlik olsa, onda artıq hər kəs, o cümlədən alan da bilir ki, evi bu hüquqlarsız, yəni yüksüz əldə edibdir, daha doğrusu, onların evdən çıxmasını tələb edə bilər. Ancaq özgəninkiləşdirmə ilə bağlı istifadə hüququ sahiblərinin razılığı olmayıbsa, alan da bunları bilə-bilə evi bu vəziyyətdə əldə edibsə, onda belə olan vəziyyətdə özgəninkiləşdirmə halı istifadə hüquqlarına xitam verilməsi üçün əsas təşkil edə bilməz. Belə də ola bilər ki, yeni mülkiyyətçi kompensasiya ödəmək yolu ilə bu hüquqa və ya hüquqlara xitam verə bilər. Başqa qaydada mümkün deyil.

Mülkiyyətçinin öz mülkiyyətini, yəni evini alqı-satqı və s. müqavilələr bağlamaq yolu ilə özgəninkiləşdirmək səlahiyyəti var və onun bu hüququnu heç kəs məhdudlaşdıra bilməz. Düzdür, “Azərbaycan Respublikasında notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında Təlimat”ın 49-cu bəndində göstərilir ki, yaşayış evinin, mənzilin ... özgəninkiləşdirilməsi və ya girov qoyulması haqqında əqdlər təsdiq edilərkən notarius özgəninkiləşdirilən yaşayış evində, mənzildə ... kimlərin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olması barədə arayış tələb edir və daimi qeydiyyatda olan yetkinlik yaşına çatmış bütün ailə üzvlərinin razılığını alır, yəni bu  hallarda bütün ailə üzvlərinin razılığı olmazsa, müqavilə bağlana bilməz və əvvəllər belə bir təcrübədən çox geniş bir şəkildə istifadə edilirdi. Ancaq ailə üzvlərinin razılığı olmadan mülkiyyətçi öz mülkiyyətində olan evi barəsində sərəncam verə bilməyəcəksə onda mülkiyyət hüququndan söhbət gedə bilərm?! Tutaq ki, mülkiyyətçi olan şəxsin bir qohumu gəlib xahiş etmişdir ki, məni evinə qeydiyyata sal, burada işləyim, mülkiyyətçi də həmin qohumunu yaşayış yeri üzrə qeydiyyata aldırıbdır. Bu minvalla mülkiyyətçinin həmin qohumu vaxtı ilə onun ailə üzvü hesab olunub və bu gün də evin satılmasına razı olmadığını, evin satılmasına faktiki olaraq yazılı razılıq vermədiyini bildirir. Onda belə çıxır ki, bu adam razılıq vermədiyinə görə, mülkiyyətçi də çarəsiz bir şəkildə evi ilə bağlı heç bir sərəncam verə bilməyəcək. Bunun qəbuledilməz olduğu gün kimi aydındır. Bununla bağlı Konstitusiya Məhkəməsi izah edibdir ki, mülkiyyət hüququndan istifadə etmək və ən əsası da onunla bağlı sərəncam vermək ailə üzvlərinin razılığından asılı deyildir, mülkiyyətçinin hüquqlarını bu qaydada məhdudlaşdırmaq qanunsuzdur və hüquqa ziddir. Ona görə də belə məsələlərlə bağlı bir mənalı şəkildə qəbul edilir ki, digər şəxslərin istifadə hüquqları ilə yüklü olan evlər barəsində sərəncam verilməsi ilə bağlı müqavilələr bağlananda həmin şəxslərin razılığı tələb olunmur. Yoxsa müqaviləni sırf istifadə hüququna malik olan şəxsin razılığının alınmaması əsas gətirilərək ləğv etmək olmaz.

Beləliklə, ümid edirik ki, yuxarıda göstərilən və araşdırılan məsələlər qanunvericiliyin tətbiqində yaranan və təcrübədə rast gəlinən müəyyən çətinlikləri həll etməyə kömək edəcəkdir.

İstifadə edilmiş ədəbiyyat siyahısı

1. Azərbayan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi. Bakı, Hüquq Yayın Evi, 2022

2. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi. Bakı, Hüquq Yayın Evi, 2022

3. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “S.Süleymanovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 01 oktyabr 2009-cu il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 02 aprel 2010-cu il tarixli qərarı

4. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “R.Ağalarovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin  Mülki  işlər  üzrə   məhkəmə kollegiyasının 31 mart 2006-cı il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 26 sentyabr 2007-ci il tarixli qərarı